Anot pranešėjo, pradinį būsto kainų kilimą 2003 m. II-oje pusėje lėmė gyventojų lūkesčiai, kad situacija nekilnojamo turto rinkoje gali pasikeisti, Lietuvai stojant į ES, ir būsto kainos gali pradėti didėti. Ir kaip dažnai būna tokiose situacijose, nesvarbu ar lūkesčiai pagrįsti ar ne, bet jei jais patiki didelė dalis gyventojų, lūkesčiai pradeda pildyti patys save, kaip ir nutiko Lietuvos atveju.

Rinkoje veikia dviejų tipų prekiautojai – fundamentalistai ir „grafikistai“. Pirmieji įvertina rinką formuojančius fundamentalius veiksnius, tuo tarpu, antrieji (kartais dar vadinami spekuliantais) yra ekstrapoliuotojai, ateitį prognozuojantys remdamiesi praeities duomenimis.

Būtent šių dviejų grupių sąveika rinkoje ir gali sąlygoti burbulo atsiradimą. R.Kuodžio nuomone, spekuliantų yra nemažai, nes jis jiems priskiria ne tik nekilnojamu turtu rinkoje prekiaujančius asmenis ir rezervacijos teisių perpardavinėtojus, bet ir gyventojus, įsigyjančius būstus tik dėl egzistuojančio burbulo ir baimės, kad būsto kainos dar kils. O kai rinkoje dominuoja spekuliantai, racionalių sprendimų sunku tikėtis.

Kad lengviau būtų suvokti, kas sukuria burbulą nekilnojamo turto rinkoje, R.Kuodis pateikė paprastą formulę, pagal kurią dabartinė bet kokio turto vertė priklauso nuo laukiamos to turto vertės ateityje bei fundamentaliųjų veiksnių, tokių kaip nuomos pajamos ir alternatyvieji kaštai. Buvo paminėta, kad iš dalies burbulo kilimą lėmė ir fundamentalūs veiksniai: ECB nustatytos mažos palūkanų normos, lengvesnės kredito gavimo sąlygos, nuomos pajamų nežymus padidėjimas. Tačiau didžiausią įtaką turėjo gyventojų lūkesčiai, kad ateityje nekilnojamas turtas brangs.

Norint nustatyti, ar egzistuoja burbulas, kaip ir akcijų rinkoje, yra taikoma santykinė analizė. Vienas tokių rodiklių galėtų būti nekilnojamo turto ir nuomos pajamų santykis. Jei šis rodiklis labai nukrypsta nuo istorinių tendencijų, galima teigti, kad burbulas egzistuoja. Kartais skaičiuojamas prieinamumo rodiklis, t.y. kainos ir einamųjų pajamų santykis. Įrodydamas, kad burbulas tikrai egzistuoja, R. Kuodis pateikė pavyzdį, kad būstas Vilniuje kainuoja daugiau nei Berlyne, nors vokiečių pajamos du ar net daugiau kartų viršija lietuvių.

Pasak R.Kuodžio, burbulo kilimą nekilnojamo turto rinkoje galima vertinti ir analizuojant pasiūlą bei paklausą, tačiau reikia būti atsargiems ir žiūrėti, kas po jomis slypi. Pavyzdžiui, pasiūla gali būti apibūdinta kaip ribinių kaštų funkcija, kuri priklauso nuo žemės kainos, darbo užmokesčio, statybinių medžiagų kainos ir t.t., kurios taip pat didėja esant burbului nekilnojamo turto rinkoje.

Į klausimą kada ir kaip sprogs burbulas, R. Kuodis atsakė, kad egzistuoja du burbulo sprogimo scenarijai. Pirmasis, primena apverstos V trajektoriją, kai iš pradžių kainos smarkiai didėja, o po to pastebimas smarkus jų kritimas. Kaip pavyzdys buvo paminėtas Japonijoje buvęs nekilnojamo turto burbulas.

Antrasis yra kiek sunkiau pastebimas, nes iš pradžių kainos gana ženkliai didėja, tačiau ryškaus jų kritimo nebūna. Tačiau, pasak R. Kuodžio, kainų nekritimas dar nereiškia, kad burbulas nesprogo. Tiesiog tokiu atveju atsiranda nemažas skirtumas tarp nominalios ir realios būsto kainos.

Taip pat buvo paminėta, kad valstybė galėtų imtis tam tikrų veiksmų burbului susprogdinti, nes netolygus sektoriaus vystymasis yra kenksmingas šalies ekonomikai. Veiksmų paketą sudarytų spartesnė žemės restitucija, kuri padidintų žemės sklypų pasiūlą ir sumažintų jų kainą bei atpigintų būsto statybas, turto mokesčio įvedimas, būsto paskolų subsidijavimo panaikinimas.

Šaltinis
Griežtai draudžiama DELFI paskelbtą informaciją panaudoti kitose interneto svetainėse, žiniasklaidos priemonėse ar kitur arba platinti mūsų medžiagą kuriuo nors pavidalu be sutikimo, o jei sutikimas gautas, būtina nurodyti DELFI kaip šaltinį.
www.DELFI.lt
Prisijungti prie diskusijos Rodyti diskusiją