Kalbėdamas apie pasiruošimą imti būsto paskolą A. Markevičius išskiria du etapus – pasirengimą prieš einant į banką skolintis ir tai, į ką dėmesį reikia atkreipti jau tariantis dėl konkečių sąlygų.
Pradėti nuo treniruočių
Galvojant apie nuosavą būstą, pirmas dalykas kurį patariama padaryti – pradėti kas mėnesį atidėti pinigų sumas, kurios turėtų būti skirtos būsto paskolai.
„Reikėtų bent pusę metų pabandyti atsidėti tas sumas, kiek jums kainuos būsto kreditas, nes per tą laikotarpį pasimato (jūsų galimybės – aut. past.). Pavyzdžiui, per du mėnesius galima atsidėti praktiškai bet kokią sumą, nes per juos galima nepirkti batelių ir daugelio dalykų. Bet kai tų daugelio dalykų reikia nepirkti šešis mėnesius, būna sunkiau. Kai tų dalykų reikia nepirkti trisdešimt metų... Kaip 30 metų be batelių?“, - A. Markevičius dėstė per bendrovės viešą seminarą "Ką apie būsto kreditus ir finansinius įrankius turi žinoti kiekivienas?".
Tačiau nepakanka vien atsidėti lėšas, reikalingas būsto paskolos įmokoms, nes išlaidų bus daugiau.
„Ką tikrai dar reikės mokėti, tai – būsto draudimo įmokas, mes privalėsime turtą drausti, - skaičiuoja finansininkas. - Dar vienas dalykas. kurį labai retai žmonės Lietuvoje įvertina, tai gyvybės draudimo įmokos. Aš neįsivaizduoju, kaip galima turėti būsto kreditą neturint gyvybės draudimo.“
Taip pat patariama įvertinti, kiek papildomai kainuos būsto atnaujinimas ir remontas, nes nuomojantis apie šią kategoriją išlaidų pamirštama.
„Dar vienos labai didelės išlaidos yra būsto renovacija. Jeigu būstas perkamas 30-iai metų, kaip manote, reikės jį renovuoti? Tikrai taip, ypač su dabartine statyba“, - mano A. Markevičius.
Tokia treniruotė gali būti naudinga ir kaupiant pradinį įnašą, nes šiuo metu bankai pagal pernai Lietuvos banko priimtas Atsakingo skolinimo taisykles gali suteikti ne didesnį nei 80 proc. būsto vertės ar kainos kreditą. Šios taisyklės taip pat numato, kad paskola neturi viršyti 40 proc. besiskolinančiojo pajamų, A. Markevičius pataria, kad ši dalis neturėtų sudaryti daugiau negu ketvirtadalio šeimos pajamų. Esą, kai įmoka artėja prie 40 proc. pajamų, dažnu atveju tai gali būti bloga reiškiantis ženklas.
„Jeigu numatoma, kad ateityje pajamos didės, paprastai tai labai tiksliai gali numatyti, pavyzdžiui, karininkai ar medikai, tada gal ir galima drąsiai skolintis. Jeigu numatote, kad pajamos ateityje gali net mažėti, 40 proc. jūsų pajamų būsto paskolai gali reikšti, kad jūs užsiveršite kilpą“, - įspėja jis.
Pavyzdžiui, jei turintis būsto kreditą ima vėluoti, bankas jam gali pabranginti skolinimąsi ir tokiu atveju teks dar didesnę pajamų dalį atiduoti būsto paskolai apmokėti, todėl verta iš anksto kritiškai įvertinti savo galimybes ir kartais saugiau yra tiesiog pirkti pigesnį būstą.
Pasitikrinti nusiteikimą
Kai pirmas etapas įveiktas ir paaiškėja, kad žmogus turi galimybių reguliariai taupyti, reikia įvertinti, koks įsipareigojimas yra būsto kreditas.
„Reikia pasitikrinti savo nusiteikimą prieš einant į banką. Kai mes norime iš ko nors pasiskolinti, kaip mes jaučiamės? Negerai. - apibendrina A. Markevičius. - Jeigu jūs ateinate su tokiu nusiteikimu, bankas gali labai daug ką su jumis daryti. Tikrai yra gerų konsultantų, kurie pasistengs jums padėti, kurie pasistengs viską paaiškint, bet galite susidurti su elementaria priežastimi – tiesiog konsultantas yra naujai atėjęs, nežino visko bei negali jums padėti.“
Kalbėdamas apie standartines būsto paskolai imamas sumas, jis atkreipia dėmesį, kad kuo žmogus labiau žinos, kad jis ruošiasi pirkti brangią paslaugą ir stengsis sukelti tarp bankų konkurenciją, tuo geresnių sąlygų jis gali tikėtis.
„100 arba 300 tūkst. litų yra didelė suma - jūsų nusiteikimas einant į banką turi būti lygiai toks pat, kaip kažką perkant už tuos 100 arba 300 tūkst. Ką jūs galite pirkti už 100 tūkst? Tarkime, užeikite į „Mercedes - Benz“ saloną pasižiūrėti kaip jūs aptarnauja ten, taip pat turi aptarnauti ir banke, nes jūs perkate už panašią sumą pinigų“, - mano finansininkas.
O kai prasidės derybos su banku, jis pataria neapsiriboti vienu kreditoriumi ir išsiaiškinti, kokias galimybes siūlo kiti.
Sunkiausia ir svarbiausia: skaityti ir suprasti sutartį
A. Markevičius primena, kad būsto kredito sutartis yra sudaryta iš dviejų dalių: Bendrosios ir Specialiosios.
„Reikia skaityti visą sutartį, kadangi ten gali būti parašyta labai daug apie jūsų šeimos ateitį. Bendrojoje dalyje yra išdėstyti banko įsipareigojimai ir teisės, tačiau ten yra ir palūkanų keitimo sąlygos, delspinigiai, baudos – į ką mes retai atkreipiame dėmesį. Be to, ten gali būti aprašytos ir kitos sąlygos – kiek kainuoja refinansavimas, būsto grąžinimo mokesčiai ir t.t.“ - vardija jis.
Esą, kad ir kiek žmogus bus iš anksto pasitreniravęs taupyti ar nusiteikęs pasiskolinti geromis sąlygomis, įsigilinti į abi sutarties dalis yra svarbiausias žingsnis.
„Bendroji dalis turi vieną blogybę – ji save maskuoja pavadinimu, - sako A. Markevičius. - Žmonės neskaito, nes galvoja, kad Bendroji dalis yra visiems vienoda ir aš nieko negaliu pakeisti. Netiesa. Bendroji dalis yra ne visiems vienoda ir ją galima pakeisti, jeigu turite tvirtą derybinę poziciją dėl ko ją reikia pakeisti.“
Būsto kredito Specialioji dalis yra įdomi tuo, kad joje numatyta skolinimosi kaina, susidedanti iš banko taikomos maržos ir palūkanų normos, pavyzdžiui, Euriboro ar Viliboro, grąžinimo būdai ir terminai.
Be to, jis primena, kad dažnai pasiskolinus iš banko pinigų būstui ilgesniam laikotarpiui tenka atiduoti žymiai daugiau – neretai grąžinama suma du ir daugiau kartų viršija paskolos dydį. Pavyzdžiui, pasiskolinus 100 tūkst. litų su vidutinėmis 5 proc. metinėmis palūkanomis 30-iai metų, galiausiai teks grąžinti daugiau nei 200 tūkst. litų.
„Kuo didesnį kreditą imame, tuo didesnė bus mėnesinė įmoka. Kuo ilgesniam laikotarpiui imsime kreditą, tuo įmoka bus mažesnė. Atitinkamai, ką žmonės dažnai daro: pasižiūri, kokio būsto nori, išsiilgina maksimaliai paskolos laikotarpį ir ima mažiausią įmoką, kokią duoda bankas ilgiausiu laikotarpiu“, - pastebi finansininkas.
Tačiau įvertinti, kiek iš viso galiausiai teks sumokėti bankui jis siūlo padauginant mėnesinę įmoką iš12 mėnesių ir iš paskolos laikotarpio metais, tuomet bus aiškiau, kiek kainuoja būsto paskolos palūkanos.
Būdai nustatyti skolinimosi kainą
Kiek jums galiausiai kainuos paskola priklausys nuo kelių sąlygų: kokia valiuta skolinsites ir kiek patikimas skolininkas esate banko akyse, ar norėsite nekintančios įmokos kelerius metus bei kokį kredito grąžinimo būdą pasirinksite.
Jei nuspręsite skolintis litais, jums paskola kainuos šiek tiek brangiau nei skolinantis eurais, tačiau turėsite papildomą saugiklį – lito devalvacijos atveju atpigtų ir jūsų paskola. Atitinkamai pirmuoju atveju taikoma Vilibor tarpbankinė palūnakų norma, kurią nustato Lietuvos didieji bankai, o antruoju atveju – Euribor, kurią nustato Europos didieji bankai.
„Mano nuomone, šiek tiek labiau rinką atspindi Euribor, nes jos pokyčiai veikia visos Europos likimą, o Vilibor pokyčiai veikia tik Lietuvą“, - sako A. Markevičius ir primena, kad istoriškai Euribor norma yra mažiau svyravusi ir mažiau buvo pakilusi nei Vilibor norma.
Be to, bankas klientams pritaiko skirtingas maržas, tai yra procentus, kiek paskolos palūkanų jis pasilieka sau. Paprastai – kuo rizikingesnis klientas, pavyzdžiui, mažų pajamų, perkantis nebrangų turtą, neturintis papildomo turto įkeisti – tuo didesnė ir banko marža.
„Jeigu skolinti jums yra rizikinga, marža bus didesnė, jeigu skolinti jums yra nerizikinga, marža bus mažesnė. Jeigu jūs esate idealus klientas, marža bus labai maža, - apibendrina. A. Markevičius. - Svarbu atkreipti dėmesį, kad keičiant nors vieną punktą sutartyje ir pasirašant ją iš naujo, marža gali būti keičiama iš banko pusės, tai reiškia, kad jūs iš naujo turėsite derėtis dėl maržos dydžio. Jeigu fiksuojate palūkanas penkeriems metams, atkreipkite dėmesį į tai, kad marža būtų įrašyta sutartyje, nes kai būna neįrašyta, tenka po penkerių metų iš naujo derėtis.“
Kalbėdamas apie kintamas ir fiksuotas palūkanas jis primena, kad skirtumas tarp jų tas, jog kintamos palūkanos yra perskaičiuojamos dažniau ir dėl to dažniau keičiasi įmokos už būstą.
„Standartiniu atveju, bet kartais būna kitaip kai kuriuose bankuose ir šiandien, kintamos palūkanos būna šiek tiek mažesnės“, - sako jis ir priduria, kad paprastai ilguoju laikotarpiu fiksuotos palūkanos žmogui kainuoja šiek tiek brangiau nei kintamos, tačiau jis jaučiasi saugiau. - Kiekvienas žodis banke kainuoja. Jeigu jūs turite saugią paskolą, reiškia, ji jums kainuoja brangiau.“
Tačiau, pasak A. Markevičiaus, galima valdyti paskolą turint ir kintamas palūkanas – reikia pasiskaičiuoti, kokios palūkanos gali būti taikomos paskolai ilguoju laikotarpiu, pavyzdžiui, 5 proc. metinių palūkanų, ir įvertinti, kokia įmoka būtų esant tokioms palūkanoms. Jei šiuo metu su kintamomis palūkanomis įmoka yra mažesnė, finansininkas pataria skirtumą atidėti į rezervą, o kai kintamos palūkanos viršys palūkanas ilgajam laikotarpiui, iš minėto rezervo bus galima imti papildomų lėšų.
„Jeigu bendrai atsakius į klausimą kintamos ar fiksuotos palūkanos – priklauso nuo palūkanų normos. Šiandien būna ir taip, kad kai kurie bankai siūlo mažesnes fiksuotas palūkanas negu tos, kurios yra kintamos. Tokiu atveju, akivaizdžiai kartais apsimoka fiksuoti. Tačiau būna, kad žmonės užfiksuoja palūkanas nelogiškoje aukštumoje - ties 6, 7 ar 8 proc. esu matęs. Tada tikrai nelogiška fiksuoti“, - mano A. Markevičius.
Taip pat svarbu pasirinkti poreikius atitinkantį kredito grąžinimo būdą: anuitetiniu metodu įmoka iš esmės nekinta visą laikotarpį ir galiausiai bankui sumokama daugiau palūkanų, linijiniu metodu iš pradžių mokama daugiau, tačiau ilgainiui įmoka mažėja ir galiausiai bankui sumokama mažiau palūkanų.
„Linijinio metodo apibūdinimas būtų: šiai dienai moku didesnes pinigų sumas brangesniais pinigais tam, kad ateityje mokėčiau mažesnes pinigų sumas mažesnės vertės pinigais. Ne visai apsimoka, ar ne? Jeigu aš žinau, kad druska pigs, tai aš pirksiu tik tiek, kiek man jos reikia. Anuitetinis metodas šiuo tveju yra efektyvesnis dėl to, kad aš perku tik tiek pinigų, kiek man reikia. Tačiau linijinis metodas gali būti efektyvesnis kai ruošiamasi spekuliuoti nekilnuojamuoju turtu ir kai mes ruošiamės jį parduoti ar keisti - bus atiduota didesnė paskolos dalis, dėl to bus lengviau. Galima naudoti ir tą, ir tą metodą, bet nuo tikslo priklauso, kuris metodas yra naudingesnis“, - sako jis.
Tačiau jis pastebi, kad svarbu ne tik atkreipti dėmesį į tai, kiek ilguoju laikotarpiu bus sumokama bankui palūkanų, vadovaujantis vienu ar kitu metodu, bet ir paskaičiuoti, kiek bus sumokama pakūkanų, jei paskolos laikotarpį sutrumpinti dešimtmečiu ir nekeisti paskolos grąžinimo metodo.
Pasak A. Markevičiaus, paprastai žmogui yra nežinoma tai, kad jei jis gali mokėti didesnes įmokas su linijiniu metodu kai paskolos laikotarpis, pavyzdžiui, 30 metų, su tokio pat dydžio įmokomis anuiteto metodu jis paskolą galėtų sumokėti dešimtmečiu greičiau, o bankui galiausiai būtų sumokėta dar mažiau pakūkanų, nei vien pakeitus paskolos grąžinimo metodą. Tiesa, tokiu atveju kas mėnesį nemažėtų įmoka.
Tačiau ir tai dar nėra maksimali nauda, kurią žmogus gali gauti pasiimdamas būsto kreditą. A. Markevičiaus skaičiavimais, jei asmuo pasiliktų sau būsto paskolą maksimaliam laikotarpiui su anuiteto grąžinimo metodu, tačiau papildomai kaupimui su 5 proc. metinėmis palūkanomis atidėtų tiek lėšų, kad šios dvi išlaidų rūšys sudarytų jo galimą mokėti maksimalią mėnesinę būsto įmoką, jis dar grečiau anksčiau laiko galėtų grąžinti paskolą bankui iš sukauptų lėšų bei sumokėtų dar mažiau palūkanų nei ankstesniais atvejais. Be to, visą kaupimo laiką žmogus papildomai turėtų finansinį saugumą, pavyzdžiui, jei netektų darbo.
„Atrodo, vieno dalyko nežiant, jūs galite nueiti į banką ir prarasti pinigų arba bent jau neturėti galimybės apsvarstyti visų variantų, - sako jis. - Būsto kreditas yra geras įrankis, jeigu jūs jį tinkamai naudojate. Visi finansiniai įrankiai, išskyrus, mano nuomone, greituosius kreditus, yra geri, jeigu juos naudojate tinkamai, pagal paskirtį.“
Pasak jo, būsto kreditui galioja klasikinis pavyzdys su skalpeliu: jo nauda chirurgo ir nepatyrusio žmogaus rankose labai skiriasi.
