Butai brangs, butai pigs
Atrodo, didžiąją dalį nekilnojamojo turto agentų darbo sudaro akių dūmimas, o ne noras padėti klientui parduoti ar nusipirkti nekilnojamojo turto už realią kainą, suvokti, ką ir kodėl jis perka. Daugelis tikriausiai iki gyvenimo pabaigos prisimins, kaip pirko butą per patį kainų pakilimą – esą nekilnojamasis turtas brangs ir brangs, ir jei negalėsite išmokėti paskolos, be jokių problemų jį parduosite. Praėjus kiek daugiau nei metams, nekilnojamojo turto agentai jau įrodinėjo, kad butai jau atpigo 40 proc. (pamiršdami pasakyti, kad vidutiniškai) ir jums nieko kito nebelieka, kaip kuo greičiau parduoti butą už tokią kainą, kokią tik kas nors pasiūlo – esą kitų skelbimų kainos yra nesąmonė, už tiek niekas nieko neparduoda.
Tačiau yra žmonių, kurie išlošia iš abiejų situacijų – pirmuoju atveju, vis kaitindami pirkimo „šišą“, perpardavinėja butus kas kelis mėnesius, patys uždirba ir kelia kainas kitiems, antruoju atveju įtikina klientus parduoti nekilnojamąjį turtą pusvelčiui, nes jis tik neva pigs ir pigs. Paprasti pirkėjai abiejose situacijose pralošia, mat jokių saugiklių nuo nekilnojamojo turto spekuliantų Vyriausybė nėra parengusi.
Žemė slysta iš po kojų
Stodama į Europos Sąjungą, Lietuva buvo įsipareigojusi riboti žemės ir miško pardavimą užsieniečiams tik iki šių metų gegužės, tačiau šis draudimas pratęstas dar trejiems metams. Vis dėlto manoma, kad apie dešimtadalį tokios žemės Lietuvoje per tarpininkus jau yra įsigiję užsieniečiai, ir šis skaičius dar augs.
Premjeras Andrius Kubilius specialiu potvarkiu sudarė darbo grupę, kuri turėtų sugalvoti, kaip padaryti galą spekuliacijai žemės sklypais. Tokius pasiūlymus darbo grupė turi parengti per labai trumpą laiką – iki rugsėjo 15 dienos.
Kol kas situaciją gelbsti tai, kad Lietuvos žemė yra suskaidyta mažais sklypais, o užsieniečiai nori didesnių, todėl kai kurios bendrovės užsiima aktyviu žemės supirkimu ir stengiasi stambinti sklypus. Nors, žinoma, ne visuomet tai pavyksta, jei žmogus nenori parduoti už siūlomą kainą ar išvis nenusiteikęs parduoti.
Vis dėlto mūsų padėtis – pažeidžiama: daugelis žmonių, sakykim, paveldėję žemę, nežino, ką su ja daryti, jiems ji – nereikalingas balastas, jie naudojasi galimybe laikinai pagerinti savo finansinę padėtį, kiti emigruoja ir išparduoda visą savo nekilnojamąjį turtą ir t. t.
Sprendimas – nevienareikšmis
Sociologiniai tyrimai rodo, kad leidimui parduoti žemę užsieniečiams pritaria 22 proc. Lietuvos gyventojų, o šios idėjos nepalaiko net 65 proc. Toks požiūris – visiškai suprantamas, jei ne viena detalė – žemės supirkimas per tarpininkus (jam iki šiol nėra trukdžių) ir žemės kainos. Neliberalizavus žemės rinkos, perpardavinėtojai iki draudimo galiojimo pabaigos gali pirkti žemę pusvelčiui. Žinoma, tiek, kiek Danijoje, pas mus žemė niekuomet nekainuos, tačiau kainos galėtų kiek pakilti. Pratęsus draudimą, ši taisyklė gali neveikti – visa žemė jau bus supirkta mažesnėmis kainomis.
Nors net ir dabar dėl žemės supirkėjų aktyvumo kainos po truputį auga, jos negali nusipirkti vietiniai žmonės, norintys įsigyti žemės savo reikmėms, ūkiui plėsti. Žemės nuomos kainos taip pat po truputį kyla, o daugeliui sėkmingai veiklą plėtojančių ūkininkų jau dabar trūksta žemės, ir panašu, kad perspektyvos įsigyti žemės tampa vis labiau miglotos.
Šiuo metu hektaras dirbamos derlingos žemės netoli Marijampolės kainuoja apie 6 000–7 000 litų, kartais už itin derlingą žemę prašoma iki 10 000 litų už hektarą. Nors būna atvejų, kai pardavinėjama ir po 4 000. Alytaus regione hektaro žemės kaina – 3 500–5 000 litų, Kauno – 5 500–11 300 litų, Klaipėdos – 4 500–7 000 litų, Telšių – 4 000–6 500 litų, Utenos – 4 500–5 500 litų, Vilniaus – 5 500–6 500 litų.
Manoma, kad minėto draudimo pratęsimas labiausiai naudingas vietiniams žemvaldžiams, kurie prisipirkę žemės, suformavę didelius sklypus, vėliau, kai jau bus galima, parduos juos užsieniečiams už nepalyginamai didesnes kainas, ypač kai neliks laisvos parduodamos žemės.
Jau dabar ir Lenkijoje, ir Čekijoje dirbamos žemės kainos yra gerokai didesnės nei Lietuvoje, o Danijoje hektaras žemės kainuoja net iki 10 kartų daugiau – tai ir yra susidomėjimo mūsų dirbama žeme paslaptis.
Panašūs procesai vyksta Latvijoje, kur praėjusiais metais buvo paskelbta, kad dešimčiai stambiausių bendrovių, kurių visas ar dalį akcijų valdo užsieniečiai, priklauso 75 proc. privačių žemės sklypų. „Latvija jau parduota“ – skelbė laikraščių antraštės.
Pirkti ar parduoti?
Pasak nekilnojamojo turto eksperto Nerijaus Simonavičiaus, padėtis žemės rinkoje iš tikrųjų skiriasi nuo padėties butų rinkoje – pastaroji yra gerokai labiau apmirusi. Turintys pinigų žmonės superka mažesnius sklypus, nori suformuoti didesnius ir patys juose užsiimti verslu ar ūkininkavimu.
Be to, žemę, jei nieko kito negalima padaryti, galima išnuomoti, per Nacionalinę mokėjimo agentūrą gauti išmokas. Visiškai kitaip su butais – už juos ne tik negausi išmokų, maža to, jie dar ir „traukia“ išlaidas, nuomojant prarasta vertė beveik niekada neatsiperka už nuomą gautais pinigais – nuomos kainos šiuo metu yra gana mažos.
Nors pernai žemės (ir namų valdos, ir žemės ūkio paskirties) kainos stabilizavosi, didelio augimo šioje srityje kol kad dar nematyti. N. Simonavičiaus nuomone, nereikėtų dėti itin didelių vilčių ir į numatomą žemės draudimo parduoti užsieniečiams galiojimo pabaigą, kai esą kainos turėtų augti smarkiau. Tikėtina, kad į ateitį mąstantys makleriai jau bus jos pigiai prisipirkę į valias.
Bet kokiu atveju, išgirdus apie pelningas investicijas į žemės ūkio paskirties žemę, nereikėtų per daug skubėti. Pasak pašnekovo, praturtėti nekilnojamojo turto srityje reikia turėti daug laisvų pinigų ir nemažai patirties bei informacijos. Žmonės, neturintys daug pinigų, nekilnojamojo turto bumo laikais prisipirko nelabai vertingų sklypų už tokią sumą, kurią galėjo sau leisti, kartais net pasiskolinę pinigų, o dabar yra pavojus, kad jos niekada neparduos už buvusią kainą. Taip pat nereikėtų per daug pasikliauti nei nekilnojamojo turto agentų, nei pažįstamų patarimais, nes galima gerokai sėsti į balą.
Supirkimas – ne tendencija
„Ober-Haus“ Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas Saulius Vagonis, paklaustas apie pagausėjusius skelbimus dėl superkamų butų, sakė, kad tai jokia tendencija ar ženklas, jog butų kainos jau pasiekė dugną ir turėtų pradėti kilti. Jo nuomone, tokie skelbimai kaip „pirksiu butą jūsų name“ ar „superkame butus“ – greičiau rinkodaros triukas, už kurių slypi nekilnojamojo turto agentai. Pirmuoju atveju sudaromas įspūdis, kad jau yra realus pirkėjas, itin suinteresuotas pirkti butą konkrečiame name, tačiau iš tikrųjų paskambinus dažnai atsiliepia agentas, siūlantis neįtikėtinai greitą buto pardavimą už labai mažą kainą.
Paskambinus į butų „supirktuves“, iš tikrųjų pripažįstama, kad jos butus perka kiek pigiau nei rinkos kaina, maždaug 10–15 proc., užtat reikalus tvarko greitai ir patikimai. Vis dėlto kokia ta rinkos kaina, niekas nežino: juk vidutinė kaina nėra konkretaus buto kaina, o kai užsimeni apie „Ober-Haus“ pateikiamas apžvalgas, atrėžiama, kad už tokią kainą galima pardavinėti, o ne parduoti.
Beje, S. Vagonio nuomone, tokių skelbimų gali pasirodyti bet kada, net ir rinkos aktyvumo laikotarpiu. Jais orientuojamasi į tam tikrus žmones – tuos, kuriems reikia butą parduoti kuo skubiau ir paprasčiau. „Greičiausiai tai nedidelės grupės asmenų bandymas įrodyti žmonėms, kad reikia parduoti dabar už tokią kainą, kokią jie siūlo“, – teigė nekilnojamojo turto specialistas.
Pasak „Ober-Haus“ specialisto, stabilios būsto kainos spekuliantų paprastai nedomina – jos skatina įsigyti būstą tuos asmenis, kuriems jo iš tiesų reikia. Jeigu ir tokiomis sąlygomis rinkos aktyvumas auga, tuomet tai yra pakankamai sveikos rinkos požymis.
Kas bus – nežinia
Paklaustas apie tikslesnes prognozes, ar būsto rinka jau stabilizavosi ir dabar jau reikia laukti nekilnojamojo turto kainų kilimo, S. Vagonis atsakė, kad aišku tik tiek, jog jau metus šioje srityje vyrauja stabilizacija, kainos svyruoja ne daugiau kaip dešimtimis procento, sandorių daugėja. „Padėtį būsto rinkoje galima vadinti stabilia, be didesnių atsigavimo ar nuopuolio požymių“, – teigė vienos iš didžiausių Lietuvoje nekilnojamojo turto bendrovių specialistas.
Būsto kainos Lietuvos didmiesčiuose išlieka nekintančios, o štai sandorių skaičius stabiliai auga. Registrų centro duomenimis, per pirmąjį šių metų pusmetį mūsų šalyje buvo sudaryta 8 proc. daugiau butų ir 17 proc. daugiau namų pirkimo–pardavimo sandorių nei prieš metus. Pirmąjį 2010 m. pusmetį Lietuvoje per mėnesį buvo sudaroma vidutiniškai beveik 470 namų ir 1 520 butų sandorių, o šiais metais šis rodiklis išaugo iki beveik 550 namų ir 1 640 butų sandorių per mėnesį.
„Ober-Haus“ duomenimis, per antrąjį 2011 m. ketvirtį Lietuvos didmiesčiuose neparduotų naujos statybos butų jau pastatytuose daugiabučiuose skaičius sumažėjo 5 proc., t. y. nuo šiek tiek daugiau kaip 2 600 iki 2 500 butų. Šiuo metu 2007–2011 m. statytuose daugiabučiuose namuose Vilniuje siūloma įsigyti beveik 1 100 butų, Kaune – apie 570 butų, Klaipėdoje – daugiau nei 770 butų, o Šiauliuose ir Panevėžyje kartu – iki 80 butų.
Vertinant būsto rinkos netolimos ateities perspektyvas, labiausiai tikėtina, kad jos raida priklausys tiek nuo šalyje priimamų vidinių politinių ekonominių sprendimų, tiek nuo situacijos už mūsų valstybės ribų – Jungtinių Amerikos Valstijų ir kai kurių Europos Sąjungos narių finansinių problemų, dėl kurių gali kilti vadinamoji antroji krizės banga. „Vis dėlto nesu makroekonomikos specialistas, juo labiau kad net garsiausi pasaulio ekonomistai nežino, kuo viskas gali baigtis“, – sakė pašnekovas.
„Ober-Haus“ specialisto teigimu, pagrindiniai iki šiol galutinai neišspręsti klausimai Lietuvos mastu tebelieka – Fizinių asmenų bankroto įstatymas ir nekilnojamojo turto mokestis fiziniams asmenims. Nors galimas daiktas, kad šie teisės aktai svarios įtakos nekilnojamojo turto rinkai neturės, nes mažai tikėtina, kad bus puolama į kraštutinumus, pavyzdžiui, apmokestinamas pirmasis žmogaus būstas. Juk didžiąją dalį sandorių sudaro būtent žmonių, perkančių būstą sau, sandoriai.
Paklaustas apie naujai pasklidusią teoriją, kad po stabilizacijos laikotarpio nekilnojamojo turto rinkoje paskiau skaudžiai smunkama žemyn, kaip būna ligoniui prieš mirtį, S. Vagonis atsakė, jog jokių staigių pokyčių Lietuvos rinkoje jau neturėtų būti. Kas per tuos trejus metus išsprendė savo nekilnojamojo turto problemas, kas neišsprendė, tačiau dramų ir didžiulių nuopuolių jau neturėtų įvykti.
Subjektyvios išvados
Nekilnojamojo turto rinkoje, specialistų teigimu, galioja taisyklė – pirkti, kai visi parduoda, ir parduoti, kai visi perka. O ką daryti šiuo metu, kai labai mažai kas perka ir mažai kas parduoda? Tikriausiai nevertėtų, vaizdingai kalbant, nešti buto į supirktuvę.
Antroji taisyklė paprastam pirkėjui ar pardavėjui atliekant nekilnojamojo turto operacijas – niekuo per daug netikėti. Jau daugelis nudegė, tikėdami rožinėmis nekilnojamojo turto agentų ir bankų pasakomis, kad nekilnojamasis turtas tik brangs ir brangs. Dabar šioje srityje pasigirdo naujas leitmotyvas: butai tik pigs ir pigs, kol galiausiai juos dalys pusvelčiui...
Kai po poros metų, kaip ir sakė mūsų kalbintas specialistas, padėtis stabilizavosi, kai žmonės vienaip ar kitaip išsprendė savo problemas dėl nekilnojamojo turto ir nereikalingi butai gatvėse dar „nesivolioja“, internete pasigirdo dar viena teorija, kaip jau minėjome, apie laikiną ligonio būklės pagerėjimą prieš mirtį – esą dabar kainos stabilizavosi, o paskiau jau kaip kris... Neva parduokite dabar, nelaikykite kainos, nes paskiau išvis neparduosite.
Taigi nekilnojamojo turto rinka – ne naiviems ir patikliems.