Geri projektai – visuomet paklausūs
Ekonominė krizė ne vieną įmonę privertė ieškoti resursų taupyti. Pigesni biurai, mažesnis jų plotas ar derybos su biurų savininkais dėl mažesnės kainos – vieni pirmųjų žingsnių mažinant sąnaudas.
Bendrovės „Resolution“ vadovas Ričardas Čepas teigė, kad biurų pastatų valdytojams kur kas geresnė išeitis yra sutikti su nuomininkų prašymu mažinti kainą ir išlaikyti esamus klientus, negu nesutikti su prašymais ir ieškoti naujų.
„Situacija pamažu keisis. Netrukus patalpų savininkai gali imti peržiūrėti nuomos kainas, tačiau jau ne klientų naudai“, – spėja R. Čepas.
Verslo uosto“ biurų centruose irgi buvo nemažai tuščių patalpų, tačiau jos užpildytos su viena kompanija pasirašius sutartį.
„Vienu metu nebuvo likusių tuščių patalpų aukštos klasės biurų centruose. Krizė padėtį pakoregavo – dabar
A klasės biuruose neužimtų patalpų yra 3–5 proc.“, – sakė R. Čepas.
Masalas tarptautinėms kompanijoms
Vilniaus biurų rinka jau pasiruošusi naujiems projektams. Tad tie, kurie pateiks kokybišką produktą – išloš. „Resolution“ vadovas R. Čepas pirmiausia paminėjo, kad Lietuva – savotiškas jaukas tarptautinėms kompanijoms, perkeliančioms savo padalinius iš šalių, kuriose tampa brangu išsilaikyti.
Žinoma, tarptautinės kompanijos nepaprastai akylai renkasi. Pirmiausia išsirenka regioną, tada – konkrečią šalį. Tik vėliau dairosi miesto ir vietos, kur galėtų įkurti savo atstovybių. Praeina išties nemažai laiko. Tačiau faktas, kad ypač stambių kompanijų biurų įsikūrė Vilniuje, kitoms tarptautinėms korporacijoms savotiškai gali pasufleruoti apie palankią mūsų aplinką“, – kalbėjo R. Čepas.
Jo manymu, tai nereiškia, kad verslininkai puls statyti biurų pastatus tikėdamiesi, jog šie bus paklausūs užsienio kompanijoms. Eksperto teigimu, pirma bus susiderama su potencialiais nuomininkais, kurie užimtų didžiulį biurų pastato plotą, ir tik tuomet imamasi projekto įgyvendinimo.
Tebediskutuojama dėl kategorijos
Vilniuje ir kituose šalies didmiesčiuose yra daug biurų pastatų, kuriuos savininkai nė nemirktelėję apibūdina kaip A klasės. Tačiau nekilnojamojo turto specialistai ne visus linkę priskirti aukščiausiai kategorijai. Jau prieš kurį laiką imta diskutuoti, kokie turėtų būti A klasės biurai.
Nekilnojamojo turto kompanijos „Colliers International“ direktorė Ramunė Aškinienė teigė, kad vienas pagrindinių kriterijų, nusakančių verslo centro klasę, yra dislokacijos vieta. Be šio kriterijaus, yra ir kitų, tokių kaip automobilių stovėjimo aikštelės, inžineriniai tinklai: pastato valdymo, oro kondicionavimo ir ventiliacijos, apsaugos, papildomos inžinerinės sistemos. Taip pat svarbūs konstruktyviniai pastato parametrai: lubų aukštis, aukštų konfigūracija, plotis ir ilgis, kolonų žingsnis, bendro bei nuomojamo ploto santykis ir pan. Be abejonės, patalpų įrengimo lygis, galimybė turėti papildomų paslaugų – irgi labai svarbu.
„Prašymų įvertinti, ar ketinamos išsinuomoti patalpos iš tiesų yra A klasės biurų pastate, nesulaukiame. Nuomininkams svarbi verslo centro klasė, tačiau galutinį sprendimą nuomotis vienas ar kitas biuro patalpas sąlygoja verslo centro kokybinės bei techninės charakteristikos, jų atitikimas nuomininkų poreikiams ir priimtinas kokybės bei kainos santykis“, – sakė R. Aškinienė.
„Ši nuomonė gali nesutapti ir su mūsų objektyvia, ir su kartais subjektyvesne paties pastato savininkų nuomone. Labai dažnai nuomininkai turi nusistatę savo ieškomų biuro patalpų reikalavimus ir labiau domisi, ar pastatas atitinka jų kriterijus bei lūkesčius. Pastato etiketė – jo klasė – jau nebūna svarbi“, – paaiškino S. Vagonis.
Jis pripažino, kad biurų pastatai klasifikuojami gana subjektyviai ir pastato nuomininkų bei pastato savininkų požiūris gali skirtis. Praktikoje biurų klasifikavimas labiau naudojamas rinkos būklei aprašyti, skirtingos kokybės biurų tendencijoms apžvelgti, negu konkretiems sprendimams nuomotis patalpas konkrečiame pastate ar ne priimti.
Vieningų kriterijų nėra
Dažniausiai patys plėtotojai savarankiškai priskiria biurų pastatą vienai arba kitai kategorijai. Didelės tarptautinės komercinio nekilnojamojo turto konsultavimo bendrovės dažnai turi savo klasifikacijos metodiką ir jų vertinimai ne visuomet sutampa su plėtotojų deklaracijomis.
„Tikėtina, kad ateityje Lietuvoje bus plėtojami projektai, kurie galės gauti žaliojo pastato sertifikatus. Tuomet prie kitų kriterijų reikėtų pridėti ir tai, ar biuras turi tokį sertifikatą“, – sakė kompanijos „CREalty Advisors“ vykdomasis partneris Marekas Kovalevskis.
Jo teigimu, A klasės biurų pastatas turi būti arba naujos statybos, arba naujai rekonstruotas, iš esmės pakeičiant visus inžinerinius sprendimus. Pastatas turi būti prestižinėje miesto vietoje, dažniausiai centre.
Privalo būti atitinkama pastato koncepcija ir priimti tam tikri architektūriniai sprendimai: vidaus erdvės išplanavimas, nuomojamo ir bendro ploto santykis. Svarbios techninės pastato ir inžinerinių sprendimų charakteristikos, apdailos kokybės reikalavimai.
Automobilių statymo galimybė – mažiausiai viena vieta 35 kvadratinių metrų plotui. Pastatą turi administruoti patikima pastato administravimo bendrovė arba patyręs plėtotojas, jei administravimas atliekamas savarankiškai.
Bendrovės „Remax Capital“ komercinio nekilnojamojo turto brokeris Vilius Gudonis mano, kad vienas svarbiausių kriterijų yra pastato statybos metai. Prie A klasės biurų priskiriami naujos statybos pastatai.
„Ne mažiau svarbi yra pastato vieta. Aukščiausios klasės biurai turi būti miesto centre, privalomas geras susisiekimas ir viešuoju miesto, ir asmeniniu transportu – šiam turi būti skiriama užtektinai vietų antžeminėje arba požeminėje aikštelėje. Dar vienas svarbus dalykas – moderni inžinerinė infrastruktūra. Be to, A klasės biurų pastato administravimas turi būti itin aukštos kokybės“, – kolegoms antrino V. Gudonis.
S. Vagonis teigė, kad „Ober-Haus“ taikomi kriterijai biurų pastatams klasifikuoti yra suderinti su didžiausių tarptautinių nekilnojamojo turto kompanijų taikomais kriterijais ir adaptuoti Lietuvai. Priklausomai nuo regiono specifikos skirtingose šalyse tos pačios klasės pastatams taikomi kriterijai gali skirtis, o ilgainiui – ir keistis.
naujos statybos arba visiškai rekonstruotas pastatas;
prestižinė vieta mieste (miesto centras, senamiestis arba pagrindiniai verslo rajonai);
geras pastato matomumas nuo gatvių, patogus privažiavimas prie pastato;
deramai išspręstas automobilių statymas (nors viena automobilių vieta 30 kvadratinių metrų nuomojamo ploto). Ši sąlyga gali būti ne tokia griežta, jei pastatas yra istoriniame miesto rajone, istoriniame pastate, kur nėra galimybių įrengti erdvių automobilių stovėjimo aikštelių;
šiuolaikiška, solidi, reprezentatyvi pastato architektūra (ir fasadas, ir vidaus erdvės);
šiuolaikinės modernios statybinės medžiagos, taip pat naujausia ir moderniausia inžinerinė pastato įranga;
profesionali pastato priežiūra ir valdymas, aukštas apsaugos lygmuo (ir fizinė apsauga, ir vaizdo stebėjimo sistemos).
„Pastatas, neatitinkantis nors vieno išvardytų kriterijų, negali būti laikomas A klasės biuro pastatu“, – teigė S. Vagonis.
REMDAMASI NEKILNOJAMOJO TURTO EKSPERTŲ VERTINIMAIS, „STATYBA IR ARCHITEKTŪRA“ SUDARĖ VILNIAUS A KLASĖS BIURŲ DEŠIMTUKĄ:
1. „Green Hall“
2. „Verslo uostas“
3. „Swedbank“
4. „Vertas“
5. „Verslo centras 2000“
6. „Victoria“
7. „Europa“
8. BCC ir BCC2
9. „Danske“ banko biuras
10. „Akropolio“ verslo centras
