Pražudė neuždirbti pinigai
Bendrovės „Centro kubas – nekilnojamasis turtas“ direktoriaus Zigfrido Račkovskio nuomone, užgriuvusios krizės gilumą nulėmė trys statybų aukso amžiaus veiksniai. Pirma – šių dienų akimis itin palankios kreditų gavimo sąlygos mažesnėmis palūkanomis bei projektų finansavimas beveik 100 proc. Antra – daug lėšų atkeliavo į Lietuvą ekonominių emigrantų dėka.
Neoficialiais skaičiavimais, į tėvynę vienokia ar kitokia forma ekonominio pakilimo metais įvežta apie 5 mlrd. litų tėvynainių svetur uždirbtų pinigų. Juos, kaip manoma, uždirbo užsienyje šiuo metu geresnio duonos kąsnio ieškantys apie 470 tūkst. Lietuvos išeivių.
Trečias akivaizdus veiksnys, papildęs šalies pinigų kapšą – tai Europos Sąjungos fondų lėšos. Anot Z. Račkovskio, ne Lietuvoje uždirbtų pinigų pritekėjimas lėmė gilią ir skausmingą ekonominio gyvenimo krizę Baltijos šalyse. Statybos sektoriui teko skaudžiausias smūgis, nes čia buvo įsidarbinusių žmonių iš visai kitų – nesusijusių, sričių. Todėl užėjus sunkmečiui jie, kaip prasti specialistai, buvo atleisti pirmieji. Tas pats nutiko ir statybos įmonėms, kurių buvo pristeigta devynios galybės. Z. Račkovskio vertinimu, šiuo metu veikia tik apie 30 proc. visų pakilimo laikotarpiu veikusių statybos bendrovių.
Liūdnas likimas ištiko ir šių įmonių 2008 metais pradėtus objektus. Krizė ėmė reikštis jau tų metų pavasarį, tačiau statytojai rizikavo ir net tuo laiku ėmėsi statybų, dar tikėdamiesi uždirbti. Deja, tokių statybų likimas skaudus, nes bankams rudenį nutraukus finansavimą objektai taip ir nebuvo baigti.
Nuostolių patyrė ir investuotojai, ir užsakovai. Be to, sklypo, medžiagų, darbo jėgos įsigijimo sąnaudos buvo didelės, todėl vėliau, kritus kainoms, parduoti nebaigtus objektus ir atsiskaityti su kreditoriais nebuvo galimybių – tų objektų niekam nereikėjo. Tiesa, įmonės, kurios spėjo baigti ir parduoti objektus arba juos laiku pristabdė ir sugebėjo išlaikyti, šiuo metu atgyja ir dirba.
Įtaria sąmokslą
Praėjusią vasarą pozityvių pokyčių buvo matyti individualiojoje statyboje, tačiau pusiau luptų krizinių daugiabučių projektai nepajudėjo.
„Daugiabučių rinka atsigaus kitų metų pavasarį ar vasarą, tačiau greičiausiai tik naujai statomų“, – prognozuoja Z. Račkovskis. Anot jo, šiuo metu bankų įkurtos antrinės turto valdymo įmonės perima nebaigtus plėtoti projektus ir kitokį bankrutavusių statybos įmonių turtą.
„Iš šalies žiūrint atrodo, kad ekonomika atsigauna, kalbama apie senų projektų gaivinimą, tačiau tik tų, kurie jau valdomi bankų. Tie, kurie buvo sustabdyti ir turėjo problemų su bankais – patys neatsigaus, kol turtas neatsidurs bankų rankose arba nebus rasta naujų investuotojų. Perėmę turtą bankai samdys naujų žmonių ir tęs statybą, ankstesnes finansines problemas palikdami buvusiems investuotojams ar statytojams“, – padėtį aiškino Z. Račkovskis.
Pats patyręs nebaigto plėtoti projekto problemų, nekilnojamojo turto bendrovės „Faulana“ direktorius Marius Rainys pasakojo, kad kone visi sustabdytų projektų plėtotojai susidūrė su tipine to meto situacija. Prasidėjus krizei bankai dažniausiai vienašališkai nutraukdavo objektų finansavimą. Tuomet statytojai, desperatiškai ieškodami išeities, sutikdavo su gerokai sunkesnėmis finansavimo sąlygomis arba eidavo prašyti paskolos į kitą banką. Ten istorija kartodavosi. Į finansinę duobę ne dėl savo kaltės patekusius statytojus kaipmat užpuldavo rangovai, medžiagų tiekėjai. Likę be finansavimo, investuotojai atsidurdavo patinėje situacijoje. Norėdami išsaugoti bent asmeninį turtą, jie turėdavo skubiai skelbti bankrotą. Pasak M. Rainio, niekas nenorėjo sąmoningai prarasti objektus.
„Plėtotojas savo projektą pamilsta, atsiranda net dvasinis ryšys su juo, nes tai – kūryba. Daugelis plėtotojų dar tikėjosi išgelbėti savo projektus“, – tikino M. Rainys. Anot jo, bankai neįspėję staiga nutraukdavo finansavimą, ir padėtis tapdavo beviltiška, nes apyvartinės lėšos irgi buvo skolinamos iš banko. „Parduoti nebaigtą objektą buvo neįmanoma“, – prisiminė M. Rainys.
Vėliau, prasidėjus teisminiams procesams dėl skolų, teismai taikė laikinąsias apsaugos priemones – areštuodavo turtą. Kitas žingsnis – visų kreditorių grumtynės, stengiantis būti pirmam eilėje tikintis atgauti bent dalį skolų. Pasak M. Rainio, nors projektas ir labai geras, jo likimas atsiduria bankroto administratoriaus rankose, kuris, kaip parodė praktika, niekada nebūna suinteresuotas toliau jį plėtoti.
Projektas galėtų būti plėtojamas toliau tik gavus finansinę injekciją iš banko arba projektą nupirkus kitam investuotojui. Šioje situacijoje blogaisiais vaizduojami projektų plėtotojai, nes esą išnaudojo pinigus, o projekto nebaigė.
Anot M. Rainio, bankai visus tuos sustabdytus projektus priskyrė nuostoliams, taip galėdami nesumokėti dalies mokesčių valstybei. Šiuo metu jie per antrines turto valdymo įmones šiuos projektus stengiasi nupirkti iš varžytinių. Antrinė banko įmonė sumoka pardavėjui – tam pačiam bankui, pinigai pereina iš vienos banko kišenės į kitą, ir projektas galutinai atsiduria banko rankose.
„Tai, kas dabar vyksta, yra svetimo turto užvaldymas naudojant legalias priemones. Paskolini pinigų, sudarai sąlygas, kad skolininkas negalėtų jų grąžinti, ir perimi turtą“, – schemą aiškino M. Rainys.
Jo teigimu, bankai šiuo metu superka nekilnojamojo turto projektus, tačiau kol kas neparduoda. Tai darys vėliau, po truputį, kad nesusidarytų tokių projektų perteklius rinkoje ir kaina išliktų pakankamai aukšta. M. Rainys įsitikinęs, kad bankai gerai uždirbs parduodami parengtus projektus, o rinkoje šiuo metu nieko nauja nėra – nei projektų, nei sklypų. Bankai valdo didžiąją dalį geriausių objektų, turi daug patirties, išmano, kaip bus plėtojama ekonomika, turi galimybių įvertinti padėtį ir gerų finansinių resursų. Šiuo metu jie – didžiausi nekilnojamojo turto rinkos dalyviai.
Investuotojų trūkumas
Dauguma pradėtų ir nebaigtų gyvenamosios statybos objektų stovi nepridengti, be stogų po atviru dangumi. Ar ilgainiui tai nepakenks fizinei jų būklei? Pasak M. Rainio, be abejonės, nebaigti objektai turi būti tinkamai užkonservuoti, kitaip drėgmė ir šaltis gali suardyti metalines konstrukcijas. Nors betonas laikui bėgant tik tvirtėja, M. Rainys sakė, kad iš esmės visus pradėtus projektus dėl fizinės būklės būtų galima drąsiai tęsti toliau, nebent žemės sklypas buvo pirktas už labai didelę kainą, kuri darytų projektą nuostolingą nusistovėjus šiandienėms nekilnojamojo turto kainoms.
Dar viena problema – fizinių asmenų, galinčių investuoti, trūkumas. Bankai paskolų nekilnojamojo turto projektams šiuo metu neteikia, pritraukti lietuvišką kapitalą nėra iš kur, o iš užsienio investuotojų neplūsta, nes kol kas nematyti atsipirkimo galimybių. Didelės viltys buvo siejamos su galimomis Rusijos investicijomis, tačiau rusai patys turi pakankamai erdvės investuoti plačiojoje tėvynėje.
M. Rainys su apmaudu prisiminė, kaip kai kurių projektų Lietuvoje finansavimą bankai sustabdė prieš pat juos baigiant. „Faulanos“ direktorius įsitikinęs, kad verslininkų, jau pradedančių kelti bylas bankams dėl verslo žlugdymo, skaičius nuolat augs. „Bankai jautėsi esantys visagaliai: brutaliai puolė statytojus, paskolų laiduotojus, jų šeimų narius, siekdami įbauginti ir priversti įkeisti daugiau turto“, – pasakojo M. Rainys.
Kadangi ieškiniai negali būti nukreipiami į kitą turtą, bankai tokius skolininkus bandė priversti pasirašyti asmeninio laidavimo raštus. Vos juos pasirašęs verslininkas likdavo prie suskilusios geldos: be projekto, be pinigų ir be savigarbos.
